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非根本性违约能否解除合同？

案件索引

四川省广安市中级人民法院（2017）川16民终1057号民事判决书

裁判要旨

刘某科、王某芬与广安鑫圣房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，合法有效。广安鑫圣房产公司向刘某科、王某芬交付的房屋，与合同约定的刘某科、王某芬购买的房屋位置、楼层一致。虽然《商品房买卖合同（预售）》约定刘某科、王某芬购买的商品房所在建筑总层数为6层，与“锋城名苑”14号楼3单元实际修建的总层数（7层）不一致，但未严重影响刘某科、王某芬对该住房的居住使用功能和购买该住房的合同目的，故广安鑫圣房产公司的行为不构成根本性违约，刘某科、王某芬不具备合同约定的解除条件，也不构成《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条解除合同的法定情形。

关键词

商品房买卖 根本性违约 解除合同

基本案情

2014年2月18日，刘某科、王某芬与广安鑫圣房产公司签订了《商品房买卖合同》。2016年12月14日，为备案需要，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：由刘某科、王某芬购买广安鑫圣房产公司开发的位于现广安市前锋区前锋镇广前路2011-15号E、F、G地块“锋城名苑”14幢3单元4层XXX号住房一套，建筑总层数为6层，建筑面积99.28平方米，其中套内面积87.12平方米、公摊面积12.16平方米；单价4,109元/平方米、总价款407,941元；签订本合同前，买受人已支付首付款167,941元，余款240,000元向工行广安分行前锋支行申请贷款支付。第十二条：规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房屋价款的变更。第十三条：出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定的期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房屋价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.0136％计息给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。出卖人于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该商品房合同备案号为201612140000165。刘某科、王某芬于2014年2月18日向广安鑫圣房产公司交纳购房款166,791元，2016年12月14日交款1,150元，共计167,941元，其他为银行按揭贷款。

广安市广安区住房和城乡规划建设局广区村镇住建审（2013）第008号《规划设计方案审查批准书》，批准“前锋锋城名苑”的规划设计方案，其中建筑层数6+1F、建筑限高24米。广安鑫圣房产公司提供的“锋城名苑”14号楼的施工设计图、竣工验收报告均为“6+1”层。2016年1月20日，广安市房屋测绘队对“锋城名苑”14幢各套房屋进行了面积测绘并作出测绘报告，其中“锋城名苑”14号楼3单元总层数为7层，第二层以上建筑面积均为100.27平方米。2016年8月、9月该房屋进行了竣工验收，并出具了住宅工程质量分户验收记录表、商品房住宅质量保证书、房屋使用说明书等。之后，广安鑫圣房产公司通知刘某科、王某芬接房，刘某科、王某芬也补交了尾款。刘某科、王某芬以购房合同约定的总层数为6层，实际修建7层，未履行告知义务且影响了使用功能，广安鑫圣房产公司违约等为由未接房。刘某科、王某分于2017年2月10日、17日，通过国内特快专递向广安鑫圣房产公司邮寄了两份书面通知，内容分别为对房屋变更情况给予书面说明和解除合同、退还购房款及利息。对案涉“锋城名苑”14号楼的修建，是否违反主管部门批准的规划设计以及主管部门如何处罚，广安市前锋区城管执法局正在调查处理中。广安市前锋区住房和城乡建设局出具的“建设工程规划条件核实合格证”，广安鑫圣房产公司向刘某科、王某芬交付的房屋符合城乡规划要求。

刘某科、王某芬向广州市前锋区人民法院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的商品房买卖合同（预售）合法有效；2．判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售）；3．判令被告返还购房款167,941元及自2014年2月18日起按银行同期贷款利率计算至还款之日的利息、按已付房款的30％计算违约金。

裁判结果

广州市前锋区人民法院经审理，判决如下：

一、原告刘某科、王某芬与被告广安市鑫圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；

二、驳回原告刘某科、王某芬的其他诉讼请求。

刘某科、王某芬不服四川省广安市前锋区人民法院（2017）川1603民初614号民事判决，向广安市中级人民法院提起上诉，请求：1．依法撤销原判并改判支持刘某科、王某芬的一审请求；2．一、二审诉讼费由广安市鑫圣房地产开发有限公司承担。

广安市中级人民法院经审理，判决如下：一、刘福科、王志芬与广安市鑫圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回刘福科、王志芬的其他诉讼请求。

法院认为

《合同法》第九十三条第二款、第九十四条分别就合同的约定解除和法定解除作出了规定，刘某科、王某芬以购房合同约定的总层数为6层，广安市鑫圣房地产开发有限公司实际修建7层，存在未履行告知义务且影响了使用功能等违约行为为由要求解除合同，但刘某科、王某芬与广安市鑫圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽约定了设计变更等的解除条件，但房屋总层数的变更并不足以影响房屋的质量和居住使用功能，因此合同约定的解除条件未能成就，刘某科、王某芬关于案涉房屋符合双方约定解除条件的主张与事实不符，本院不予支持。同时，广安市鑫圣房地产开发有限公司的违约行为并不影响刘某科、王某芬购买该房屋合同目的实现，故广安市鑫圣房地产开发有限公司的行为不构成根本违约，也不足以构成合同法法定解除条件，刘某科、王某芬关于广安市鑫圣房地产开发有限公司构成实质违约导致双方合同目的不能实现的主张于法无据，本院亦不予支持。刘某科、王某芬主张广安市鑫圣房地产开发有限公司以欺骗方式取得其信任导致其作出了不真实的意思表示，但未提供证据予以证明，对该项主张，本院不予采纳。

案例评析

房屋买卖合同涉及争议时，对于该合同是否解除、能否解除需要进行综合考量。

从解除方式上看，解除合同有两种情形：一是约定解除，二是法定解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”从该条款规定来看，合同约定解除需遵循当事人意思自治原则，即合同当事人自愿解除。如当事人因合同履行发生纠纷，对合同解除未达成一致意见,当事人的权利如何救济？这就需要依照法律规定来解除合同。合同的法定解除就需要满足《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的条件。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

满足法定解除合同条件必须是合同当事人构成根本性违约。根本性违约是指合同一方当事人违反合同，致使合同目的不能实现的行为。这有别于一般性违约，一般性违约仅指合同当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。

案例中，购房人签订《商品房买卖合同（预售）》的合同目的是拥有并正常使用房屋，虽然开发商将建设主管部门批准“6+1”层房屋实际修建为7层，但并未严重影响购房人对该住房的居住使用功能,也不影响买方对该房屋的所有权，因此，开发商违反规划建房是一般性违约，而非根本性违约，所以购房人主张解除《商品房买卖合同（预售）》的条件不成就。

在生活中，人们常常会因为购房合同的履行发生纠纷，这就需要人们区分清楚，合同一方是否构成根本性违约，从而找到正确的维权方法。本案例中，开发商因一般性违约，购房人要求解除合同行不通，就需要向建设主管部门反映，由建设主管部门对开发商擅自修改设计的行为作出行政处罚，维护自身的合法权益。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第九十三条　【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。　　

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第五百六十二条）

《中华人民共和国合同法》

第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　

（五）法律规定的其他情形。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）

来源：《中国法院2020年度案例》

罗玲